炒房是在什么样的社会结构中发生？如何得以发生并以什么方式发生？炒房人对自己行为的想象和社会主流对炒房人的想象如此分化意味着什么？为回答这些问题，我们构建出一个理解住房市场的综合框架，可以对既有研究进行定位并从中提出新的研究议题，也可以增进对炒房等现象的理解。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话在2016 年12 月召开的中央经济工作会议后迅速受到广泛关注并被引用。媒体将炒房人描述成助长房价、击垮实体经济的“害群之马”，其社会后果似乎罄竹难书。但是，炒房人对自己行为的认知并非如此，他们将“炒房”视作一种投资行为，一场“财富保卫战”，是得到政府、银行等各方默许、甚至是配合下的行动。
由此，我们会发现一个最基本但最亟待回答的问题：炒房是在什么样的社会结构中发生，如何得以发生并以什么方式发生的？炒房人对自己行为的想象和社会主流对炒房人的想象如此分化意味着什么？要回答这两个问题，必须对住房市场有充分的理解。
一、争议：房子是商品还是权利
《辞源》显示，“古人房屋内部，前叫堂，堂后以墙隔开，后部中央叫室，室的东西两侧叫房”，中国的“房”字起初只是指房屋内部某部分空间。印欧语系中，house 的古英语意为“用于居住的建筑”。14 世纪先后使用的building、dwelling 和residence 语义上分别侧重建筑结构、居住场所和居住行为。从词源推测，住房最初是以其物理特征和空间属性进入文字记录的，其实这也是住房最基本的属性。
如今，“住房是一种商品”的观念深入人心。实际上，市场扩展到土地和住房是现代资本主义时期才涌现的特征。波兰尼曾在《大转型》中对此有过深刻揭示，有学者将他的观点总结为：“19 世纪英国通过进行一场革命，导致了一个全新的、以市场为中心的社会的形成。不需要任何外在权威机构，一切都按照市场规则自动运行。在1840—1850 年代期间，一系列法律的制定把这项工程变成了现实，将土地和劳动力都变成了普通的商品。”《住房市场经济学》（The Economics of Housing Markets）一书开门见山便称“住房是最重要的商品”。此后，住房又从商品变成了更复杂的金融产品。现代抵押贷款在20 世纪初期发展起来，在30 年代的经济大萧条期间因美国政府对贷款利率、贷款时间进行调控并为买家提供担保而得到广泛传播。在土地和住房商品化和金融化的过程中，涌现了诸如居住区隔与住房不平等、沉重的购房压力、次贷危机导致的住房赎回权丧失和无家可归等社会问题。这些问题引发了学术界诸多批判性研究和讨论，并开始有声音强调住房是人们生活的必需品，是一种权利。
这些批判理论家大致可分为两大类。一类根植于马克思主义传统，他们并不认为住房问题纯粹是收入不足导致的，也不认为住房补贴和公共住房制度等能从根本上解决住房问题。在他们看来，现代资本主义的土地和住房商品化本身才是问题的核心，要实现住房权利必须将住房移出市场体系，去商品化。1872 年恩格斯的《论住宅问题》（Housing Question）为这类批判理论提供了思想源泉。恩格斯表明，只要资本主义的生产方式继续存在，要想通过其他方式解决工人们面临的住房问题或其他社会问题都是徒劳的，解决方案只能是废除资本主义的生产方式。
另一类是从现实的不合理出发，通过展示无房者和无家可归者的生活，呼吁政府在法律层面和公共住房政策方面有所作为。1948 年《世界人权宣言》中明确的住房权利即是这些努力的一个结果，其第一部分第25 条宣称：“公民的适足居住权是国际公约和宪法中规定的一项基本人权，主张在现代社会中每个人和他的家庭获得适当的生活水平，其涵盖适足的房屋及相应的居住环境等。”
将住房视为商品还是视为权利，这两者的内在矛盾既会作用在国家的政策取向中，也会影响人们日常的购房行动及对炒房等现象的看法。将住房视为商品，则更关注市场的供需与交易过程，炒房则是一种正常的投资行为；将住房视为权利，则更关注住房的保障措施，认为炒房是使房价攀升的行为，应受到谴责和打压。当前社会学者似乎并没有兴趣去谈论这种内在矛盾，而是将对住房问题的关心几乎都统筹在了对住房制度的回顾与住房不平等的研究中。
二、变迁：住房制度与住房不平等
本部分试图对住房市场的社会学叙事进行聚焦和概览，最突出的主题便是住房制度改革以及住房不平等与社会分层。
学界普遍认为国务院于1998年7 月出台的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》是中国住房市场出现的标志性文件。这个纲领性文件决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化与社会化的住房新体制，标志着城市住房以国家和单位福利分配为主的供应模式的基本终结和以市场供应为主导的时代的到来。
由实物福利分配体制向商品化体制的转型可能导致社会分层和住房不平等。李斌认为，中国的住房制度改革本身具有分割性和社会排斥性，不仅存在强烈的单位效应，也存在着以政治身份和行政级别为基础的群体差异，单位行政级别越高得到的住房福利可能越多，个人行政级别越高得到的住房福利也可能越多。将住房从公有转化为职工所有的中国城市住房体制改革的过程，实际上是将实物分配制度下形成的基于权力和身份的住房不平等结构从产权上固定了下来。这种体制分割因素在住房市场化之后并没有停止，而是“权力维续”，甚至经由市场的作用进一步放大。此外，住房市场化过程中持续进行的制度改革如住房公积金等制度同样生产和延续着不平等。
作为背景的制度变迁与作为结果的社会分层对理解这个市场自然是重要的。然而，仅仅关心住房制度的改革及这一过程会让哪些群体获益，并造成社会不平等，会导致集体性地忽视这个市场真实的运作过程，以及行动者在市场中的策略行动、运作结构网络的动机和行动规范。这些行动者既受到组织的约束又有着自己的利益考量。他们并非完全简单地受国家与市场支配的被动个体，而是积极的行动者，会主动回应国家与市场的影响，并寻找他们在国家与住房市场上的位置。在已有研究中，我们很难看到真实的行动者，行动者很大程度上仍是一个静止的概念。考虑到这一局限，重返经济社会学的市场理论就显得十分必要。
三、启发：从经济社会学市场理论汲取营养
为何不直接援用经济学的理论进行分析，而在经济社会学的市场理论中汲取营养？这是因为经济学强调理性人假设，讲究供求关系决定市场价格，而中国当前的住房市场，已不能简单地套用经济学的供给和需求关系进行分析。政府的宏观调控，包括销售许可制度、限购、限贷、限价、限售、限商等措施，给市场的资源配置机制带来了重大影响，严重削弱了市场自身的调节机制，甚至导致市场调节机制的失灵。经济社会学为研究市场在真实世界里的结构形态及运作逻辑、市场中具体而真实的人与人或人与社会的关系提供了理论基础。
以波兰尼为代表的经济社会学家们指出，自我调节的市场并非一个跨历史的范畴，力图展示市场的历史性和多样性。20 世纪80 年代以来兴起的新经济社会学则力图指出现实中交易的复杂性，主张“把社会性带入经济行动和经济系统的分析”。这两种观点分别被总结为“实体嵌入论”和“形式嵌入论”。
波兰尼的嵌入是十分彻底的，其很多经验研究表明，市场并不是天生的，没有一个隔离于社会的自主性市场存在，市场都是受制于其他制度形式的。根据波兰尼的观点，土地并不是为了某种程度的买卖交易而进行生产，也不遵从市场经济原理。但从19 世纪开始，国家权力将资本主义市场经济放在发展的首位，劳动、土地和货币随即被商品化，使得整个社会嵌入到市场经济结构中来。
如果说波兰尼为代表的“实体嵌入论”强调市场本身的嵌入，那么在格兰诺维特取向的“形式嵌入论”中，则更强调市场中经济过程和行动者的嵌入，“所有真正的经济行动者都是嵌入在社会网络中的”。他把人看作是嵌入于具体的持续运转的社会关系之中的行动者，并假设社会网络维持着经济关系和经济制度。有学者对格氏理论进行了补充性的质疑，将情感和文化等因素也纳入了对经济行动产生影响的分析范畴，因此在网络嵌入外又产生了各种嵌入，如政治嵌入和文化嵌入等。在这些经济社会学家看来，市场买卖的表象，是一种伪装，是一层面纱，需要我们揭开去看其中的社会关系和社会文化等如何作用。 汪和建将“市场是一种社会性构造”和“社会网络结构对市场运作具有关键作用”这两种论点统一视为“市场的社会结构理论”。在他看来，市场的社会结构理论最大的局限性在于“忽视了行动者的主观存在及其可能的策略行动”，而这将导致我们无法对“行动者何以建构以及如何运作其网络结构的动机和行为规范进行观察与分析”，也将无可避免地陷入静态的社会结构分析中。因此，他主张将“市场实践”作为一种新的研究视域，并提出了一种契合中国人行动的理论框架，即所谓自我行动的逻辑——“自我主义”和“关系理性”。
这三种经济社会学的市场理论能为我们研究真实的住房市场建构与运作及炒房人的市场实践逻辑提供诸多启发。波兰尼的“实体嵌入论”将让我们彻底抛弃“市场作为根本，政府作为干预”的住房问题解决方案。他启发我们彻底反思中国住房市场的形成并关注这个市场或房地产业的历史变迁和秩序转型，关注政治、文化等诸多社会因素如何改变这个市场的结构，如何影响这个市场的未来发展。“形式嵌入论”则让我们意识到：作为商品的住房交易并非完全发生在价值中立的经济市场，购房者和购房过程都是深深嵌入在社会中的。“市场实践观”则启发我们把中国人的行动逻辑纳入分析中，充分展示行动者的主观存在和策略行动，这一研究思路能为理解炒房以怎样的方式发生及中国住房市场未来可能面临的困境提供基础。
由此，实体嵌入论为反思住房市场的形成、发展与转型提供了理论基础；形式嵌入论为把握社会网络等在经济过程和经济行动中的作用机制提供了工具；市场实践观则更侧重分析行动者的策略行动。前两者结合有助于对特定市场或行动所处社会结构的理解，而后两者结合则更有助于对市场行动者的分析。对于理解具体而真实的市场，三者不可分割，“结构-实践”将是重要的分析维度。
四、结语：建构住房市场研究的综合框架
基于住房属性的“商品-权利”维度和经济社会学市场理论突显的“结构-实践”维度，我们可以构建出一个理解住房市场的社会学框架（详见图1）。宏观层面，有基于商品认知的结构和基于权利认知的结构，微观层面则有基于商品认知的实践和基于权利认知的实践。这四个层面的区分既可以清晰地对既有研究进行定位并从中提出新的研究议题，也可以增进对炒房等现象的理解。
图1 理解住房市场的社会学框架
总体而言，现有的住房相关研究是偏宏观的，尤其是聚焦在福利分房制度到住房商品化的制度变迁，粗略地说，研究集中在从④到①的转变及前因后果；而对微观的行动研究十分有限，即②③层面研究相对缺失。实际上，对实践者的研究不仅仅是关乎他们的行动意涵和行动逻辑，也关乎制度完善和变革的方向。例如，对炒房的研究，不仅仅有炒房人的现实考虑和策略行动，同时也会涉及其他行动主体如政府、开发商、中介公司、金融机构及其代理人的行动逻辑，这既能提供机会去体察行动者在社会结构面前的无奈和“狡黠”，也能去洞察制度基础为潜规则和策略行动留下的活动空间，这种洞察能帮助我们发现中国住房市场发展和转型可能面临的结构性困境。
此框架也能为我们回答“炒房人对自己行为的想象和社会主流对炒房人的想象如此不同意味着什么”提供启发。如前所述，基于商品认知的实践者与基于权利认知的实践者对于炒房现象的认识是很不一样的。对于把房子视作商品的人来说，买卖住房并以此获益或增值资产无可厚非，只是维护或提升自己阶级地位的方式之一，与其他投资行为并无本质上的差别。而把房子视作权利的人却很容易和政府、媒体一起将高房价的矛头指向炒房人，甚至给予负面的道德评价，某种程度上也就是②和③之间的相互抵触甚至分裂。这样一来，相互提防与不合作在实践者中横行，框架右侧的土地制度和住房制度却不会受到反思和冲击，反而高枕无忧了。
注：本文节选自施旖旎、陈友华《住房市场研究:综合框架的构建》，《求是学刊》，2018年第2期。
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